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更新时间：2026-04-11
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77只公募REITs发布年度报告，本报告将从基本面、业绩完成度、资产重评估以及投资者结构四大维度解码增量信息。
2025年基本面持续承压，关注结构性韧性。 2025年各板块基本面表现持续分化：1）产业园在供需压力下持续承压，但生产型园区展现出运营韧性；2）仓储物流实现价减量稳，行业持续探底；3）数据中心受长租约保障，首年表现亮眼；4）保租房防御底色坚实，继续充当“现金奶牛”；5）消费类资产凭借优质区位与精细化运营兑现韧性表现；6）高速公路受周边路网变化带来的引流或分流影响，项目分化明显；7）市政环保项目整体表现良好，能源项目则需关注区域消纳压力及电价机制调整的挑战。
全年业绩完成度基本达标，高频派息占比提升。 产权及经营权REITs的平均运营净收益完成度分别达99%及102%。从分红节奏看，派息超过4次（含）的项目共16只，占比提升至约20%（高于2024年的16%），4月、8月、9月、11月及12月仍是集中的派息窗口，建议关注分红日历效应。
估值压力进一步释放，关注估值参数变化。 受宏观环境及底层资产经营压力影响，底层资产估值进一步下修。评估机构对核心估值参数的调整凸显审慎：一是受无风险利率下行影响，普遍下调折现率25-50bp；二是普遍下调项目未来经营增速假设；三是调整起始租金。
机构行为分化加剧，流动性待提升。 机构投资者占比同比继续上升，截至25年末占比均值达97.21%；持有人户数下降，户均持有份额上升，市场流动性仍待进一步改善。同时，主力机构持仓变动显著分化（vs1H25）：以流通盘前十大口径来看，险资占比下滑明显（-4.89ppt），产业资本因战配解禁后继续持有意愿较强占比大幅抬升（+9.14ppt），券商自营在一二级市场操作分化（下滑3.75ppt，但仍以42.6%位居第一大流通盘机构类型）。
供需压力下，板块持续承压分化。 2025年产业园板块整体仍处于下行通道，我们统计板块总营收（可比口径）同比下滑13.5%。结构上，聚焦先进制造与硬科技园区凭借资产稀缺性展现出运营韧性，而部分传统研发办公类园区则面临同质化竞争与去化压力。运营表现较为突出的项目具备特征包括1）聚焦先进制造与硬科技等政策重点鼓励且产业景气度较高行业（例如临港、东久、联东REIT等）；2）锁定主力租户长租约，抵御外部波动（如津开、首农REIT等）；3）资产形态稀缺，差异竞争优势明显（如金隅REIT）。相对应，大部分研发办公业态经营呈现量价齐跌，招租去化正面临阵痛。特别是我们多次提示的二线产业园经营压力进一步扩大，其中合肥高新、苏园、成都高投、南京建邺REIT年末出租率分别为70.3%、68.66%、85.68%和72.1%，同比下降15.0ppt、9.5ppt、7.3ppt和6.7ppt。
短期来看，我们认为行业供需风险均未出清。 供给侧，结合管理人年报披露部分城市，如上海、合肥及南京等新增供给压力仍较大，导致“价格战”深化，直接压制REITs底层资产的租金提升空间，甚至导致存量优质客户流失。需求侧，在宏观经济尚未修复环境下，中小微企业脆弱性较高，租赁意愿和留存率下降；成熟企业则通过缩减面积、搬离至远郊自建园区或要求降租来压缩成本。我们认为产业园板块经营表现或仍保持分化，建议优先关注生产型园区项目。
注：1）数据截至2025年末；2）各项目租金口径略有差异 资料来源：REITs年报，中金公司研究部
价减量稳，行业持续探底。 相较于产业园板块，物流仓储板块“以价换量”策略依旧有效，25年末板块平均出租率维持在90%以上；受租金调降影响，我们统计板块总营收（可比口径）同比下滑5.9%。结构上来看，发行人整租（如京东、顺丰和中外运REIT）以及部分区位或产品形态稀缺项目（如外高桥和宝湾REIT）期末出租率均维持在95%以上。为应对租金下调带来的分红影响，部分管理人主动担当力保分配收益，例如ESR及宝湾REIT原始权益人通过放弃自持份额分红以及运营管理费等措施提供分派补偿。
往前看，短期或仍有阵痛，但我们预计板块经营风险正逐步出清。 中观维度，CBRE预计1）2026 年全国高标仓新增供应预计将同比小幅下降3.3%至880万平方米，除华南以外，其他区域的供应量将均有下降；2）2028年左右高标仓租金或迎来周期性回升。微观维度，我们建议高度关注项目续换租周期租金调整情况，总体而言整租类项目在一次性租金调整后经营确定性有所上升，市场化项目仍需关注区域租金水平是否企稳，估值调整后，年内可逢低介入。
注：1）数据截至2025年末；2）各项目租金口径略有差异 资料来源：REITs年报，中金公司研究部
长租约保障，首年表现亮眼。 得益于租约稳定性，首批数据中心REITs（万国数据REIT与南方润泽REIT）上市首年表现优异。经营指标方面，南方润泽REIT25年末实际上架率高达99.35%，包电模式下托管服务费单价约1140元/kW/月（含税），加权平均剩余期限长达9年；万国数据REIT期末计费率同样维持高位，不包电模式下有效单价为570元/kW/月（含税），加权平均合同剩余期限约为3.5年。
短期料运营平稳，关注区域供给与大租户动态。 我们认为在当前租约下，数据中心项目或仍能兑现稳定收益，但需要关注以下潜在风险：1）区域潜在供给。廊坊与昆山分别是承接北京和上海数据外溢的主要区域。虽然目前核心枢纽节点资源稀缺，但若后续大型批发型数据中心集中交付入市，同质化竞争不可避免对项目到期后的续租价格产生影响。2）租户集中度风险。两个项目当前收入主要依赖中国电信与中国联通，虽然当前基础电信运营商信用良好、违约风险较低，一旦运营商在未来合同到期时调整区域算力布局，或者利用其强大的议价能力在续约时大幅压低托管价格，项目将面临现金流缩水风险。3）技术迭代与未来Capex支出风险。当前大模型训练正推动数据中心向高功率密度、液冷散热的智算中心（AIDC）演进。目前两只REITs的底层资产多以普通功率机柜为主，未来3-5年内，若客户提出更高AI算力需求，园区或需要进行改造和升级，Capex支出或侵蚀项目运营净收益。
注：1）数据截至2025年末；2）各项目租金口径略有差异 资料来源：REITs年报，中金公司研究部
“现金奶牛”，防御底色坚实。 25年保租房板块再次验证了其作为资产配置“压舱石”与“稳定器”的核心价值。总体来看，板块底层资产运营平稳，可供分配金额普遍超额兑现，且随着北京保障房REIT、华润有巢REIT扩募的圆满落地，板块规模与抗风险能力进一步提升。我们统计截至25年末，可比口径下（剔除新发项目），保租房板块平均出租率为95.71%，同比提升3ppt；平均租金水平83.54元/平方米/月，同比下降1.7%（主要受蛇口租赁REIT租金降幅影响，其余保租房REITs租金基本平稳）。
往前看，我们认为该板块经营确定性仍居REITs第一梯队，但需关注区域供给对非核心区资产影响。 在当前竞争格局下，我们建议持续关注： 1）具备租金价格优势的政策性保租房； 2）具备区位优势和主动管理能力的市场化保租房。
注：1）数据截至2025年末；2）各项目租金口径略有差异 资料来源：REITs年报，中金公司研究部
优质区位与精细化运营兑现韧性经营表现。 2025年商业零售市场全面迈入“存量精耕”时代。在居民消费趋于理性、追求“性价比”与“情绪价值”并重的新形势下，已上市消费REITs交出了一份分化与韧性并存的答卷。我们按照期末租金单价将已上市项目分为三个梯队：
► 第一梯队（大于300元/平方米/月）： 唯品会、华润与大悦城REIT 2025年期末租金水平分别为446.33元/平方米/月、426.61元/平方米/月和362.75元/平方米/月。此类项目多为占据核心一二线城市区位的头部购物中心或奥莱，且均已在本地建立较深的护城河，拥有庞大且高粘性的客群基数：如华润青岛万象城品牌虹吸效应显著、成都大悦城凭借“公园里”生态场景等情绪消费实现销售逆势增长、宁波杉井奥莱依靠联营扣点模式在传统旺季爆发较强的销售弹性。
► 第二梯队（200-300元/平方米/月）： 印力、百联和凯德REIT 2025年期末租金水平分别为255.98元/平方米/月、228元/平方米/月和212.31元/平方米/月。二梯队项目多为一二线城市重要新兴商圈或城市副中心的“区域级核心标杆”。通常具备优越的公共交通接驳条件（如双地铁上盖），客群画像高度聚焦于周边的年轻白领、新中产及改善型家庭客群。
► 第三梯队（小于200元/平方米/月）： 此类项目多定位于深耕“最后一公里”的社区型商业（如物美）、农贸市场（如华威）、体量适中主要服务周边片区的区域购物中心（如佛山环宇城、济南领秀城、长沙览秀城），或是非一线城市的区域型奥莱项目（如济南与武汉首创奥莱）。此类项目民生刚需属性强，宏观抗跌性好，应重点关注区域竞争以及调改潜力。
整体有望延续良好经营态势，项目间有所分化。 需求端，政策托底下消费动能有望持续释放，2026年伴随我国“以旧换新”等消费政策持续发力，居民消费有望维持复苏态势（2025年全年社零总额同比增长3.7%，较2024年的3.5%有所抬升），为底层资产经营提供了基本面支撑；供给端，短期新增供应下竞争压力犹存，根据CBRE预计，2026-2027年全国主要城市优质零售物业新增供应保持充裕，至2028年有所回落。在该背景下，我们认为资产表现或有所分化，其中具备核心区位竞争壁垒、运营管理能力突出的项目（如我们所列示的第一梯队项目等）或展现出较强韧性，租金有望实现稳步增长；而部分区域竞争压力较大的项目或面临一定招商考验，租金增速或有所放缓。
注：1）数据截至2025年末；2）各项目租金口径有所差异 资料来源：REITs年报，中金公司研究部
25年项目间分化明显，主要受路网变化影响不同。 2025年高速公路行业受到宏观经济复苏缓慢影响，13单高速REIT中，6单REIT通行费收入同比降幅在10%以内；3单高速REIT通行费收入降幅超过10%，易方达深高速REIT、中金山东高速REIT和国金中国铁建REIT均受周围路段影响而被分流，车流量大幅下滑；2单高速REIT通行费收入增幅超过10%，华泰江苏交控REIT、华夏南京交通高速公路REIT受益于周围路网引流，车流量增速亮眼。此外，部分项目受区域经济结构变化和差异化收费政策影响，客货结构有较大变动，例如华夏中国交建REIT和招商公路REIT。
展望2026年，我们认为行业整体运行平稳，单体高速REIT表现需持续关注路网变化的影响。 高速公路行业层面，从交通运输部公布的数据来看，1-2月公路客运量累计同比-4%，1-2月公路货运量累计同比+6.6%，货车方面受益于经济边际改善或能有所回暖，我们认为全年车流量有望保持稳健增长。从各高速项目目前公告的通行费收入来看，1-2月累计通行费收入小幅下滑，我们认为主要受今年免费天数多1天及部分高速路网变化影响。展望2026年，我们认为路网变化或继续使项目表现有分化，提示密切跟踪单体高速REIT受到的分流和引流的净效应。根据季报和年报披露，2026年或受周围路网变化的项目主要为：
► 平安广州广河REIT：2H25开始改扩建的广惠高速对项目产生引流，2025年底开通的增天高速分流项目短途车。
► 华夏越秀高速REIT：2026年初京港澳高速湖北北段高速改扩建完成对项目产生引流，2026年初福银高速公路孝感至随州段改扩建工程开工分流。
► 华夏中国交建REIT：2026年初京港澳高速湖北北段改扩建完成对项目产生引流，2025年末武汉绕城高速中洲至郑店段改扩建工程开工或对项目车流造成波动，2026年初赤壁长江大桥东延线月前预计可建成的通城至修水高速公路引流。
► 国金中国铁建REIT：2025年以来渝遂高速复线一线通车分流或有持续影响。
► 华泰江苏交控REIT：2025年9月苏台高速七都至杭州湾段全线宣广高速改扩建通车或持续对项目产生引流影响。
► 中金安徽交控REIT：2025年底新增竞争性路段宁九高速分流，2026年3月高界高速改扩建工程开启或对项目车流量造成一定波动。
► 中金山东高速REIT：2026年6月计划竣工的国道G420或产生分流影响。
► 华夏南京高速REIT：2025年底扬溧高速改扩建工程完成分流、新生圩长江大桥通车引流，2026年初宁滁高速江苏段通车引流。
► 招商高速REIT：2025年底亳州机场通航、徐淮阜高速安徽段全线贯通和亳蒙高速涡南互通至蒙城双涧段通车对项目造成引流。
2025年环保项目表现良好，生物质项目量增价稳、回款提速，水务项目量价平稳、运营成本管控良好。 中航首钢绿能2025年垃圾处置量同比+1.6%，结算电量同比+15.7%，带动收入、EBITDA同比+5.7%、+4.6%，报告期内收到国补0.62亿元、省补0.27亿元，大于当年确认的国补和省补收入金额。富国首创水务2025年污水处理量同比-2.0%，平均单价同比+3.2%，通过降低单位污水处理电耗和药耗控制运营成本，收入、EBITDA同比+0.9%、4.5%。银华绍兴原水供应原水量3.17亿立方米，原水价格保持平稳。国泰君安济南供热核心经营指标表现超额达成发行人预期，全年营业收入、成本7.69、7.14亿元，完成预算的105%、103%。
能源项目需关注区域消纳压力及电价机制调整，国补回款整体提速。 广东气电、就地消纳光伏压力相对较大。鹏华深圳能源收入、EBITDA同比下滑13.3%、35.1%。中航京能光伏收入、EBITDA同比下滑14.8%、25.0%。江苏海风表现相对稳健，建投国电投新能源收入、EBITDA同比-1.1%、-1.6%。
► 电量端受到区域供需格局边际变化、自然资源波动的综合影响。 广东供需格局趋松 ，鹏华深圳能源结算电量同比下滑10.3%。 光伏同时受到自然资源及消纳影响 ，中航京能光伏首发两个光伏项目合计结算电量同比下降21.6%，晶泰光伏、榆林光伏分别下降9.6%、24.9%，受光资源条件变化影响结算电量55.9%、42.8%，电力供需不平衡影响结算电量53.4%、55.4%。 水电、风电亦受到自然资源影响，但水电、海风、外送光伏暂无消纳压力 ，嘉实中国电建清洁能源流域来水偏枯，结算电量同比-6.9%。中信建投国电投海风、工银瑞信蒙能陆风所在区域风资源同比改善，但江苏海风受到送出线路停电影响，结算电量同比小幅下降1.4%。
► 电价波动幅度小于电量，结算电价受到区域消纳能力、政策调整的综合影响。 受到广东供需格局趋松、变动成本补偿及容量电价调整综合影响 ，鹏华深圳能源结算电价同比-3.4%。 中航京能光伏两个项目交易表现分化、但辅助服务等费用结算均产生负面影响 ，晶泰光伏结算均价同比-10.6%，辅助服务等费用结算、市场化交易价格下行分别影响88.6%和11.4%，榆林光伏同比+12.6%，交易策略优化、辅助服务费用结算分别影响104.5%和-4.5%。 水电、海风、外送光伏电价表现整体平稳 。建投国电投新能源、华夏特变电工、建投明阳智能、嘉实中国电建清洁能源结算电价同比+0.5%、-0.3%、-1.9%、-2.3%。
► 可再生能源国补价格平稳、回款提速。 其中，建投国电投新能源报告期内国补回款6.3亿元、新产生国补5.1亿元，建投明阳智能报告期内国补回款1.48亿元。
往前看，我们认为2026年，电力资产面临消纳与电价双重挑战。 “十四五”火电、风电、光伏新增装机再上台阶，全国各地年度长协电价呈现整体下行趋势，局部地区弃风弃光率提升。同时，新能源项目进入“136号文”结算首年，未纳入机制电量部分存在电价不确定性，但此前市场交易较为充分的三北地区压力或已提前释放。相对而言，水电、特高压配套项目、海风、垃圾发电消纳和电价表现可能更为稳健。值得期待的是，进入“十五五”，新能源行业发展重点从规模转向消纳，随着绿电直连、零碳园区、算电协同、绿色燃料等消纳新方向发展，新能源消纳中长期可能走向再平衡。
2025年业绩完成度整体达标，板块表现分化。 2025年公募REITs业绩整体达标，体现了管理人底层资产预测的审慎性与合理性。从年报披露的运营净收益/净现金流量来看，产权及经营权REITs的平均完成度分别达99%及102%[1]。板块间存在差异，其中能源、消费、市政环保、保租房、数据中心平均完成度均达到100%及以上（分别为109%[2]、107%、107%、103%、100%），凸显了其经营的韧性；高速、产业园、仓储物流板块完成度低于100%（分别为97%、95%、94%），我们认为主要受宏观经济波动及局部供给压力影响。此外，从我们自行测算的可供分配完成度来看，除能源（97%）及高速（96%）板块外，其余板块均达到100%以上，整体符合市场预期。
高频分红占比增加，关注分红日历效应。 我们统计已披露年报的77单项目，2025年平均派息次数为2次（同比基本持平），其中派息超过4次（含）的共16只，占比约20%，高于2024年的16%。从时间分布来看，4月、8月、9月、11月及12月仍是公募REITs集中派息窗口，我们建议投资者密切关注上述月份的“分红交易行情”，合理布局除息前后的交易机会。
减值准备变动延续，可供分配由调增转为调减。 在2025年可供分配调整项中，共有17只项目出现资产减值准备变动（其中5只产权项目2024年已出现资产减值准备变动），我们测算资产减值准备变动占2025年末资产评估值比例最大的为中银中外运仓储物流REIT，占比约8%；同时，国金中国铁建REIT录得146万元信用减值准备变动。我们提示上述减值准备变动均非实质现金流损失，不影响最终可供分配金额。此外，我们测算剔除减值准备影响后，2025年项目可供分配金额平均调减3.3%（2024年为平均调增1.2%），我们认为一方面系部分项目早期的可用增补现金逐步消耗；另一方面，面对宏观环境与后续经营的不确定性，多数管理人趋于审慎，通过预留现金增厚安全垫，以此保障资产后续运营的资金需求及未来分派的平稳性。
底层资产估值进一步下修，核心参数调整凸显审慎。 受宏观环境及底层资产经营压力影响，大部分项目底层资产估值出现进一步下修。据我们统计，可比项目2025年末资产评估值平均同比下滑4.0%。分板块来看，高速、产业园、仓储物流、能源、公用事业板块评估值分别平均同比下调6.4%、6.0%、4.8%、4.4%及3.1%，消费板块同比基本持平，保租房板块则同比上行2.0%。此外，我们观测到评估机构对核心估值参数进行了以下三大调整：
► 下调折现率： 受宏观无风险利率下调的直接影响，半数以上的REITs同步下调了折现率，调整幅度普遍为25-50bp；
► 下调未来增速： 针对产权REITs，评估普遍下调了租金增长率或长期增长率；针对高速REITs，则下调了车流量复合年增长率（CAGR）。此外，多数板块未来10年净现金流CAGR（据2025年评估报告）亦有不同程度下调，产权板块由2024年的【0.09%~8.25%】下调至【-0.18%~7.67%】，经营权板块由【-3.91%~11.05%】下调至【-6.20%~9.31%】，体现了评估师对未来现金流增长预期趋于审慎。
► 调整起始租金： 部分消费及保租房REITs提升了起始租金，而大多数产业园及仓储物流REITs则下调了起始租金，起始租金调整的分化印证了基本面表现的差异。
整体上，我们认为上述估值参数的调整不仅真实反映了各板块基本面的分化格局，更体现了当前市场环境下评估机构的审慎性原则，有助于资产估值进一步向市场线：产权REITs资产估值变动
机构投资者占比同比上升、环比走平。 截至2H25，我们统计公募REITs市场机构投资者占比均值为97.21%，较24年底提升0.8ppt，较1H25走平。分板块来看，除市政环保板块，其余板块机构投资者占比均高于95%，其中高速公路、能源、产业园板块机构投资者占比较1H25分别小幅下滑1.2ppt、0.5ppt、0.1ppt至95.35%、97.38%、97.04%，或受到年末OCI账户拆分分红本息事件影响，但机构占比仍位于较高水平。往前看，我们认为短期内公募REITs或维持机构占比较高状态，在此投资者结构下，需防范在市场流动性有限情况机构行为一致性所带来的短期波动；中长期维度，我们建议进一步加强公众投资者教育，增加投资群体多元性。
持有人户数提高或有益于市场流动性改善。 我们统计各项目平均持有人户数自1H22起持续下降，截至2H25，77单上市REITs平均持有人户数仅为1.363万户，同比-39%，环比-17%。2025年下半年期间，持有人户数下降前十、上升前十的REITs，其平均日均换手率分别为0.56%、0.66%，平均日均成交额分别为408万元、712万元，持有人户数上升前十的REITs流动性相对较佳。
险资占比下滑明显，产业资本占比抬升，券商自营一二级分化。 以流通盘前十大的口径统计，占比前三的机构类型分别为券商系（42.6%）、产业资本（29.1%）和保险（18.4%），分别较1H25变动-3.75ppt、+9.14ppt和-4.89ppt，其中产业资本占比提升明显，可能由于战配解禁后产业资本继续持有意愿相对更强。分板块来看，2H25券商系占比提升较为明显的分别是消费（+3.02ppt）、仓储物流（+2.38ppt）和保租房（+1.51ppt），占比下滑比较明显板块为能源（-5.77ppt）、市政环保（-2.61ppt）、产业园（-2.21ppt），占比下滑或受OCI分红拆分事件影响较大；保险系占比提升较为明显的为市政环保（+1.66ppt），其他板块占比均有所下滑，其中消费与仓储物流占比下滑较为明显，分别下滑4.28ppt和4.05ppt；泛资管机构（信托、私募、公募、银行理财）方面，信托在能源板块占比+1.70ppt，在消费板块占比-1.84ppt，私募在保租房和仓储物流板块占比分别 -2.01ppt、-1.31ppt，银行理财在保租房占比+1.00ppt。 从整体资金行为来看，券商系偏好产权板块，保险系整体减持，产业资本主要因解禁后继续持有较多同时参与扩募发售而占比提升，此外泛资管机构选择性承接了部分份额。
右图注：1）仅前十大流通；2）截至2025年12月31日 右图资料来源：REITs年报，REITs中报，中金公司研究部
主力机构持仓变动显著分化。 截至2H25全口径（含流通盘和非流通盘前十大）统计，保险系累计12家机构持仓超过5亿元，分别为国寿系、平安系、紫金财保、泰康系、同方全球人寿、利安人寿、横琴人寿、太平洋系、长城系、大家系、新华系和人保系，其中国寿系持仓超过20亿元；券商系累计14家机构持仓超过5亿元，且平均规模大于保险，分别为国泰海通、中信、中金（中金财富）、东方、中信建投、国信、申万宏源、浙商、银河、平安、招商、东兴、国投和广发，其中券商国泰海通、中信、中金（含中金财富）、东方、中信建投持有规模分别为60.4亿元、35.4亿元、33.6亿元、33.2亿元和31.6亿元。 增减持方面，机构行为亦出现分化。 我们通过可比口径（即剔除首次披露年报项目）测算，保险机构增持前三名分别为大家系、紫金财保和中保投，持有规模分别增加2.3亿元、2.3亿元和1.2亿元；规模下降超（含）2亿元的机构包括国寿系（7.2亿元）、新华系（4.1亿元）、泰康系（3.4亿元）、横琴人寿（3.0亿元）和工银安盛人寿（2.0亿元）。券商系，新增超2亿元机构分别为申万宏源（5.7亿元）、国泰海通（3.4亿元）、浙商（3.0亿元）、东方（2.4亿元）、平安（2.4亿元）和中金（2.3亿元，含中金财富）；规模下降超1亿元分别为广发（9.7亿元， 由于无法统计退出前十大后的份额，故该机构实际规模下降幅度或小于统计值 ）、招商（1.6亿元）、中信（1.4亿元）和中信建投（1.1亿元）[3]。
持仓变化明细透露交投策略分歧，典型保险和券商自营机构2025年下半年操作分化。 环比来看，险资主力机构中，国寿以一级市场和扩募买入新发项目、二级市场卖出部分存量项目为主；平安参与一级新发战配的同时，二级加减仓交易均有；紫金财保以二级加仓为主。券商自营主力机构中，国泰海通参与一级新发战配的同时，二级加减仓交易均有，加仓项目数量多于减仓；中信参与一级新发战配，二级同时加仓次新及部分老项目，但也减仓部分项目优化仓位；广发对于多个持仓标的进行减仓，仅小幅二级加仓广发成都高投产业园REIT。
主力险资和券商自营增仓方向主要为保租房、高速公路、市政环保。 可比口径下（剔除首次披露中报的项目），我们统计持仓规模Top5的险资机构环比净增仓13只REITs（主要为保租房、厂房、市政环保）、净减仓21只（消费、个别仓储为主），对应2H25平均后复权涨跌幅分别为-11.1%、-10.5%。持仓规模Top5的券商自营机构环比净增仓31只REITs（高速公路、保租房为主，部分仓储与消费）、净减仓33只（各类均有），对应2H25平均后复权涨跌幅分别为-8.0%、-10.4%。
前十大持有人名单中新晋机构不多，以存量机构的增量账户为主。新晋投资机构方面， 我们统计2025年报前十大持有人名单中的新晋账户主要为存量机构的增量账户，比如存量险资、理财、产业资本资金在券商资管、公募专户、信托等渠道的新资管户。新晋Top10中的纯新面孔较少，但类型涵盖产业资本、保险、AMC和自然人，详见下图。对比2025年上下半年新机构入市情况，我们认为应继续引入增量投资者，助力市场流动性改善。
4月7日，霍启刚在社交平台发长文晒图，全文如下： 相信大家都享受了难得的清明小长假，而香港孩子们学校放复活节和清明假期，我们就趁着孩子的长假安排了一场短途家庭旅行，好好放松一下。
4月11日，演员赵达在社交媒体宣布结婚。此前，赵达因出演《西出玉门》和近期热播的剧目《你好，1983》被观众所熟知。女方 @杨小夕Shelly是四川一家文化传播有限公司的创始人。与赵达在《你好，1983》中合作的演员周也表示：恭喜舅舅，新婚快乐！！！
伊朗代表团已抵达，特朗普女婿是美谈判团核心成员！美伊谈判在即，美军大举增兵中东，伊朗：如无协议且战火重燃，将发动“毁灭性打击”
巴基斯坦外交部11日凌晨发表声明说，由伊朗议会议长卡利巴夫、外交部长阿拉格齐等高级官员组成的伊朗谈判代表团当天抵达巴首都堡参加美伊谈判。4月11日凌晨，由伊朗议会议长卡利巴夫、外交部长阿拉格齐等高级官员组成的伊朗谈判代表团抵达巴首都堡参加美伊谈判。
女子空腹每天吃半斤蓝莓连吃2天 胃底被硬块堵死确诊胃石症
灵活的脚，对整个人都太关键了，简单说就是：脚是全身的地基，灵活=稳、轻、不伤。 1. 走路、跑步更稳更省力 - 脚踝灵活，落地时能缓冲，减少膝盖、腰的冲击 - 脚趾会发力，走路不拖沓，跑步更轻快 - 不容易崴脚、扭脚，平衡感更好 2. 保护膝盖和腰 很多膝盖疼、腰痛，根源都在脚： - 脚僵硬→走路姿势变形→膝盖受力不均→磨损疼痛 - 脚踝灵活，能帮身体“卸力”，腰和腿都轻松很多 3. 体态和气质都不一样 - 脚灵活，站姿更挺拔，不会含胸驼背 - 走路轻盈，不笨重，整个人看起来更精神 - 练瑜伽、跳舞、健身时，动作更标准、更好看 4. 年纪大了更安全 - 脚灵活，平衡力好，不容易摔倒 - 减少足底筋膜炎、足跟痛、小腿抽筋 简单总结： 脚越灵活，人越轻盈；脚越僵硬，全身越累。 #居家锻炼 #根基 #足 #脚趾
7岁孩子的脚那么大了！你家也一样吗？7岁身高还没到130的孩子有没有？#脚趾甲 #7周岁生日快乐 #脚 #脚趾 #身高
新华社香港4月9日电（记者林迎楠）香港一季度电动车市场迎来购车热潮，其中广汽国际表现亮眼，3月单月批发电动车近2000台，向香港特区政府运输署递交上牌文件2500份，有望冲刺上牌数排名前二。
中新网广西新闻4月9日电 （黄云 陈嘉颖）以“同品五十六族韵 共筑家国同心梦”为主题的香港青年广西柳州深度文化交流活动，近日在柳州举行。图为活动现场。 黄云 摄启动仪式上，精彩的竹竿舞及华裳秀等节目赢得热烈掌声。宾主双方互赠文创纪念品，传递深厚友谊。
4月11日，演员赵达在社交媒体宣布结婚。赵达发文：共度余生吧，杨小姐。并@女方杨小夕。杨小夕也发文：共度余生吧，赵先生。女方@杨小夕Shelly在社交媒体账号中身份是四川一家文化传播有限公司的创始人，赵达因出演《西出玉门》和《你好，1983》被观众所熟知。
法国总统马克龙，近期接连访问日本和韩国，其扮演的则是“跳梁小丑”的角色。按照彭博社的说法就是:马克龙试图拉拢所谓的“中等强国”抱团取暖，共同对抗美国和中国的影响力，构建一个既不依附美国、也不依赖中国的新国际秩序。
在阅读此文之前，辛苦您点击一下“关注”，既方便您进行讨论和分享，又能给您带来不一样的参与感，感谢您的支持！编辑：[熊吉]最近这段时间，半导体行业里最热闹的一件事，莫过于安世半导体这场“中荷分裂”的大戏了。
哈喽，大家好，我是小锐，今天这篇国际评论，重点聊聊日本政坛出现的压倒性反对场面，高市早苗刚高票当选就被民众与在野党联手催交权下台，扩军路线遭遇全面阻击，而中方也针对这一系列危险动向给出了重磅定性。
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